Građevinarstvo u Crnoj Gori – rast vrijednosti, pad realne aktivnosti i manjak investicija
Građevinarstvo u Crnoj Gori u drugom kvartalu 2025. godine pokazalo je paradoks – vrijednost radova porasla je za 4,5 odsto, dok realni doprinos sektora ukupnom bruto društvenom proizvodu (BDP) opada. Pad investicija, manji broj dozvola i rast troškova rada i materijala čine sektor ranjivim. Raste cijena gradnje, ali ne i obim.
Za menadžere, izvođače i investitore glavni izazov postaje prelazak sa ekstenzivnog rasta na kvalitet, tehnologiju i energetsku efikasnost.
Prema podacima Monstata i Ministarstva prostornog planiranja, urbanizma i državne imovine, u drugom kvartalu 2025. godine vrijednost izvršenih građevinskih radova porasla je za 4,5 odsto u odnosu na isti period prethodne godine, dok je u poređenju sa prvim kvartalom rast iznosio 5,3 odsto. Istovremeno je građevinarstvo zabilježilo realni pad bruto dodate vrijednosti od 16,1 odsto, čime je potvrđeno da rast vrijednosti radova dolazi pre svega zbog skupljih materijala i radne snage, a ne zbog većeg obima posla.
Efektivni sati rada porasli su za svega 2,3 odsto, što znači da su gradilišta aktivna otprilike na istom nivou kao i prošle godine. U praksi, veći promet ne znači i više kvadrata, već skuplje projekte.
Pad broja dozvola i stanogradnje
Prema podacima Ministarstva, u drugom kvartalu 2025. godine izdato je svega 10 građevinskih dozvola i prijava radova, što je jedan od najnižih kvartalnih rezultata u posljednjih deset godina. Od tog broja, osam se odnosi na pravna lica, a dva na fizička, dok je predviđena gradnja 57 stanova ukupne površine 4.310 m². U poređenju sa prvim kvartalom, kada su izdate 33 dozvole, pad iznosi gotovo 70 odsto, što ukazuje na stagnaciju novih investicija.
Podaci Monstata potvrđuju da je broj novih projekata u padu još od početka 2024. godine, a prema pisanju portala Investitor, glavni razlozi su smanjeni priliv stranih direktnih investicija, rast troškova finansiranja i složene administrativne procedure. Zakon o planiranju prostora, koji je stupio na snagu krajem 2024, donio je strože standarde i duže rokove za izdavanje dozvola, što je kod mnogih investitora izazvalo zadršku.
Rast BDP-a, ali sporiji kapitalni ciklus
Prema podacima Ministarstva finansija Crne Gore, domaća ekonomija je u drugom kvartalu 2025. godine ostvarila realni rast BDP-a od 3,5 odsto, što je iznad prosjeka EU i evrozone. Glavni pokretači su privatna potrošnja (+7,5 odsto) i investicije u osnovna sredstva (+4,4 odsto). Međutim, rast investicija uglavnom se odnosi na energetske i javne infrastrukturne projekte, dok građevinski sektor ne bilježi proporcionalno učešće u tom talasu ulaganja.
Ukupan priliv stranih direktnih investicija (SDI) u periodu januar-jul 2025. iznosio je 536,6 miliona eura, što je rast od 6,8 odsto na godišnjem nivou.
Ipak, ulaganja u nekretnine, iako su porasla za 14,9 odsto, koncentrisana su uglavnom u većim turističkim centrima – Podgorici, Budvi i Tivtu – dok su ulaganja u sjeverne opštine i infrastrukturne projekte skromna. To potvrđuje i analiza Privredne komore Crne Gore („CG privreda 2024“) koja upozorava da se tržište gradnje u državi „polako polarizuje između obalnih luksuznih projekata i stagnirajućeg kontinentalnog tržišta“.
Cijene građevinskog materijala nastavile su rast: čelik je poskupio 10 odsto, cement i armatura između osam i 11 procenata, dok su troškovi rada u sektoru veći za oko 15 odsto u odnosu na 2024. godinu. S obzirom na to da građevinarstvo ima nizak stepen mehanizacije, rast cijena rada direktno smanjuje profitabilnost izvođača.
Udio troškova radne snage u ukupnim rashodima sektora premašio je 40 odsto, što je najviši nivo u posljednjih pet godina. Uz to, nedostatak kvalifikovanih radnika postaje hroničan problem – prema procjeni Privredne komore, više od 45 procenata radnika u građevinarstvu su stranci, većinom iz Albanije, Turske i Bosne i Hercegovine. Zbog toga firme sve češće angažuju podizvođače i radne agencije, što povećava troškove i produžava rokove.
Javni projekti drže sektor aktivnim
Sektor trenutno opstaje zahvaljujući javnim infrastrukturnim projektima ukupne vrijednosti oko 250 miliona eura. Među njima su rekonstrukcija puta Podgorica-Mateševo, modernizacija lokalne infrastrukture u Pljevljima i Bijelom Polju, kao i više manjih komunalnih i energetskih projekata. Ovi radovi daju kratkoročni impuls, ali ne stvaraju stabilnu potražnju – jer su vezani za budžetski ciklus.
Istovremeno, kako prenose mediji, 18 planiranih kapitalnih projekata neće biti realizovano do kraja godine, dok sedam miliona eura iz kapitalnog budžeta ostaje neiskorišćeno. To znači da bi građevinski sektor, u slučaju fiskalne konsolidacije, mogao ući u novu fazu pada već početkom 2026.
Prema dostupnim podacima, prosječna cijena kvadrata u Podgorici trenutno iznosi između 1.750 i 2.100 eura, dok na obali, posebno u Budvi i Tivtu, prelazi 2.800 eura. Iako cijene i dalje rastu, broj prodatih stanova u prvoj polovini godine manji je za 12 odsto u odnosu na 2024, dok su stambeni krediti zbog viših kamata (5,9 odsto prosječno) postali manje dostupni domaćim kupcima. Tržište je sve više usmjereno na strane investitore, što povećava rizik od pregrijavanja u turističkim zonama i stagnacije u unutrašnjosti zemlje.
Digitalizacija i održivi modeli gradnje
Stručnjaci Privredne komore i Ministarstva ekologije ukazuju da bi prelazak na energetski efikasne zgrade i digitalizaciju procesa mogao postati ključ stabilizacije sektora. Prema planu Ministarstva, do kraja 2025. trebalo bi da bude uveden sistem poreskih olakšica za objekte sa A+ energetskim sertifikatom i subvencija za zelenu gradnju.
Projekti poput Green Residence u Podgorici i Sun Gardens kod Budve već primjenjuju napredne standarde i koriste digitalne alate za praćenje troškova, što im omogućava da zadrže profitabilnost i u periodima rasta troškova.
Građevinarstvo u Crnoj Gori našlo se u drugom kvartalu 2025. godine na prelomnoj tački. Vrijednost radova raste, ali realna aktivnost i investicije stagniraju. Sektor živi između javnih projekata i tržišta nekretnina, a oba su podložna spoljnim i fiskalnim šokovima.
Održivi rast u narednim godinama zahtijeva promjenu modela poslovanja – više tehnologije, manje improvizacije, više planiranja, manje oslanjanja na državu. Ako građevinski sektor u narednih 12 mjeseci ne pronađe novi investicioni ciklus i ne modernizuje procese, rizikuje da postane samo još jedna statistička fusnota u izvještajima Monstata.
Crna Gora sada ima priliku da izgradi tržište koje ne mjeri uspjeh po kubicima betona, već po vrijednosti i održivosti svake nove zgrade. A u ekonomiji koja se sve više digitalizuje upravo to će odrediti ko će u budućnosti graditi i ko će opstati.
M.A.