Kako kupiti nekretninu ako nijeste građanin Crne Gore?

Crna Gora postaje sve atraktivnija destinacija za strane investitore i kupce nekretnina. Ipak, proces kupovine za nerezidente nije bez izazova – od pravnog okvira i administrativnih zahtjeva, preko finansijskih aspekata, do potencijalnih rizika koji mogu da proizađu iz pravno nejasnih situacija.

“Strano lice, dakle kupac koji nije crnogorski državljanin, može da stekne pravo svojine na poljoprivrednom zemljištu, šumama i šumskom zemljištu površine do 5.000 m2, ali samo ako je predmet ugovora o otuđenju (kupoprodaja, poklon, razmjena i slični pravni poslovi) stambena zgrada koja se nalazi na tom zemljištu”, objašnjava advokat Mihajlo Vavić i dodaje: “Naravno, praksa dozvoljava i mogućnost postojanja drugih objekata (kuće, na primjer) ili opciju da su za predmetnu nekretninu donijeti urbanističko-tehnički uslovi koji omogućavaju da se grade stambeni objekti. Predmetna pravila ne važe za strana i fizička lica koji su državljani Evropske unije, jer oni stiču prava na nepokretnostima kao i domaća lica.”

Dakle, prema važećim zakonima Crne Gore, strani državljani imaju pravo da kupuju nekretnine, ali je istovremeno neophodno da ispune određene uslove. Prvo i osnovno, kupac mora da bude pravno sposoban da sklapa kupoprodajne ugovore, a sve transakcije se moraju obavljati u skladu sa Zakonom o prometu nepokretnosti.

Da bi se transakcija pravno validirala, obavezno je angažovanje javnog bilježnika, koji potvrđuje identitet kupca, autentičnost dokumentacije i ispravnost ugovora. Važno je naglasiti da se većina stranih kupaca usmjerava ka priobalnim i turističkim destinacijama, jer je pravna regulativa na ovom području jasnija, a procedura kupovine pojednostavljena.

Kako nekretninu kupuju fizička, a kako pravna lica

Proces kupovine nekretnine za fizička lica iz inostranstva razlikuje se od onog za pravna lica. Fizička lica moraju da zadovolje sve opšte uslove, ali prilikom kupovine preko pravnih lica – kao što su međunarodne kompanije ili investicioni fondovi – dodatni zahtjevi se tiču registracije firme u Crnoj Gori, transparentnosti izvora kapitala i eventualno dokazivanja poslovne istorije.

Kada je riječ o ključnim koracima u procesu kupovine nekretnine u Crnoj Gori za strance, advokat Vavić ističe sljedeće:

“Obavezna provjera hronologije upisa za predmetnu nekretninu, a koju informaciju možete dobiti kod nadležnog katastra. Provjera lista nepokretnosti u kojem je upisana predmetna nekretnina, posebnu pažnju obratiti na terete i ograničenja u predmetnom listu nepokretnosti. Provjera kod nadležnog suda, da li postoji bilo kakav spor za predmetnu nekretninu, u slučaju da katastar ne upiše zabilježbu postojanja takvog spora. Provjera u poreskoj upravi, kako državnoj tako i lokalnoj, da li postoje dugovi zbog neplaćenog poreza za predmetnu nekretninu. Provjera komunalija i drugih računa, da li su plaćeni, da naredni kupac ne bi preuzeo dug.

U svakom slučaju, preporuka je da se angažuje stručno lice, advokat, jer samo uz kvalitetnu uslugu i provjeru kupac može biti siguran da u budućnosti neće imati problema sa kupljenom nekretninom”, savjetuje Vavić.

Važnost boravišne dozvole

Za kupovinu nekretnine nije obavezno posjedovanje boravišne dozvole. Međutim, ukoliko kupac planira da duže boravi u zemlji, proces dobijanja privremene ili stalne boravišne dozvole može biti olakšan posjedovanjem nekretnine. Sa druge strane, za pravna lica je često neophodno registrovati firmu, naročito ako je cilj investiranje u razvojne projekte ili komercijalne aktivnosti, što dodatno pojednostavljuje pristup bankarskom sistemu i administrativnim procedurama.

“Ukoliko se kupuje poljoprivredno zemljište, šume, i šumsko zemljište površine do 5.000 m2, bez objekta ili urbanističko tehničkih uslova, stranac mora imati registrovanu firmu. Boravišna dozvola nije uslov da bi stranac stekao pravo svojine na nepokretnostima, ali mu olakšava dobijanje boravišne dozvole, ako je prethodno kupio nekretninu”, pojašnjava naš sagovornik.

Dobra vijest je, svakako, da proces kupovine ne traje dugo – u prosjeku oko tridesetak dana.

Šta sve treba platiti i ima li rizika?

Kupovina nekretnine u Crnoj Gori nosi sa sobom niz finansijskih obaveza. Pored same cijene nekretnine, tu su i drugi troškovi:

“Kupac plaća advokata (ako želi da ga angažuje), notarski zapis sačinjenog ugovora plus PDV od 21 posto, list nepokretnosti u iznosu od 5,00 eura plus provizija (banci ili poštanska), porez na promet nepokretnosti u iznosu od tri posto od kupoprodajne cijene, takse za upis u katastar u iznosu od 15,00 eura plus provizija (banci ili poštanska)”, navodi advokat Mihajlo Vavić.

Pa ipak, tu je i mogućnost dobijanja kredita. Iako crnogorski bankarski sektor generalno nudi povoljne uslove za finansiranje kupovine nekretnina, strani državljani često treba da zadovolje strože uslove za razliku od domaćih kupaca. Mnogi bankarski subjekti zahtijevaju dodatne garancije, dokaz o prihodima i, u nekim slučajevima, registraciju privremene boravišne dozvole ili osnivanje lokalne firme. Ipak, posljednjih godina primećen je porast broja slučajeva kada banke odobravaju kredite za strane državljane, ali jedino ako rade u Crnoj Gori, naglašava naš sagovornik.

Kupovina nekretnine, bilo da se radi o inostranoj ili domaćoj transakciji, nosi određene rizike. Među najčešćim potencijalnim problemima su nerešeni imovinski odnosi, nejasni vlasnički status, te mogućnost prevare. Da bi se zaštitili, savjet kupcima jeste da obavezno angažuju iskusne pravne savetnike koji će izvršiti detaljnu provjeru svih dokumenata i istorije nekretnine. Pored toga, preporučuje se korišćenje usluga renomiranih agencija koje imaju dokazanu istoriju uspješnih transakcija.

Pitanje koje se postavlja nakon kupovine nekretnine svakako je ono u vezi sa dobijanjem boravišne dozvole ili državljanstva.

“Boravišna dozvola se može dobiti na osnovu posjedovanja nekretnine u Crnoj Gori, međutim ukoliko stranac prvo stekne pravo svojine na nekretnini u Crnoj Gori, a zatim konkuriše za boravišnu dozvolu, u tom slučaju će moći lakše da dobije boravak u Crnoj Gori. Državljanstvo se moglo dobiti posjedovanjem ekonomskog pasoša, investicijom do 300.000 eura, ali trenutno je taj postupak sticanja državljanstva u blagom padu”, otkriva Vavić.

Trenutno stanje tržišta i uloga stranih kupaca

Posljednjih godina tržište nekretnina u Crnoj Gori beleži značajan porast interesovanja stranih kupaca. Investitori iz zemalja Evropske unije, Rusije, Bliskog istoka, pa čak i Dalekog istoka, prepoznaju potencijal investicija u zemlji koja kombinuje atraktivnu geografsku lokaciju sa povoljnim poreskim režimom i relativno jednostavnom administrativom. Najtraženiji lokaliteti su primorje, obalni gradovi kao što su Budva, Kotor, Tivat, ali i unutrašnja područja koja nude mogućnosti za razvoj turizma i rekreacije. Pored stambenih i turističkih objekata, sve je popularnija kupovina poslovnih prostora i zemljišta namenjenih investicionim projektima.

Naš sagovornik potvrđuje ove navode: “Postoji ogromno interesovanje stranih kupaca za crnogorsko tržište, zbog vremenskih uslova, geopolitičke situacije i generalno reljefa Crne Gore. Najtraženiji lokaliteti su na primorju, Luštica, Herceg Novi, Kotor, Budva, Tivat, Petrovac, mada se sve više otvaraju i tržišta u Kolašinu i Podgorici, kao i Baru.”

Regulativa u oblasti kupovine nekretnina u Crnoj Gori se neprestano razvija, a vlasti nastoje da privuku što veći broj investitora, istovremeno štiteći interese domaćih građana. Postoje naznake da bi se u bliskoj budućnosti mogle uvesti nove olakšice za strane kupce, naročito u segmentu dobijanja boravišnih dozvola. S druge strane, eventualne promjene zakona mogu da donesu i strože kontrole kako bi se sprečile prevare i nejasnoće u vlasničkim odnosima. Investitori se stoga savjetuju da budu u stalnom kontaktu sa pravnim i finansijskim savetnicima, kako bi bili informisani o svim aktuelnim promjenama i kako bi mogli da prilagode svoje investicione strategije.

“Imajući u vidu dosadašnje iskustvo, smatram da će se regulativa mijenjati na bolje, te da će doći do novih olakšica prilikom sticanja nekretnine za strane kupce”, optimističan je Vavić.

Crna Gora, u nastojanju da dodatno privuče strane investitore, nudi određene poreske podsticaje i specijalne programe. Na primjer, u nekim regionima postoji mogućnost dobijanja dodatnih poreskih olakšica za investitore koji planiraju da realizuju veće projekte ili investiraju u revitalizaciju starih objekata. Ovi podsticaji obuhvataju smanjenje poreza na dobit i oslobađanje od određenih administrativnih taksi, što može značajno da poboljša ukupnu isplativost investicije. Pored toga, povoljan devizni kurs i rastuća međunarodna reputacija zemlje dodatno podstiču interes potencijalnih kupaca.

Kupovina nekretnine u Crnoj Gori za strane državljane predstavlja atraktivnu, ali i kompleksnu investiciju koja zahtijeva temeljno poznavanje pravnog okvira, administrativnih procedura i finansijskih obaveza. Iako postoje određena ograničenja, jasno definisani uslovi i mogućnost angažovanja iskusnih lokalnih stručnjaka omogućavaju kupcima da sa relativnom sigurnošću obave svoje transakcije. Sa rastućim interesovanjem investitora iz celog svijeta, tržište nekretnina u Crnoj Gori nastavlja da se razvija, nudeći brojne mogućnosti za stambene, turističke i komercijalne investicije.

I dok se globalni trendovi nastavljaju, a Crna Gora postaje sve atraktivnija destinacija za investicije, jasno je da se budućnost ovog tržišta oslanja na stabilnost, transparentnost i kontinuiranu modernizaciju administrativnih procedura. Strani investitori koji žele da iskoriste potencijal ove zemlje moraju da budu spremni na izazove, ali i na mogućnosti koje dolaze sa investiranjem u zemlji sa bogatom istorijom, prirodnim ljepotama i strateškim položajem u regionu.

I.T.