Ko su budući kupci stanova dok cena nezadrživo raste

Cijene nekretnina u Crnoj Gori biljeleže znatan rast, uz manje oscilacije, i njihovo kretanje naniže nije ni na vidiku, što je preslikana situacija sa globalnog tržišta. Potražnja za kvadratom više ne posustaje uprkos odlivu stranih državljanja, prvenstveno Rusa, a odnedavno i Ukrajinaca, koji su inicijalno najzaslužniji za visoke cijene crnogorskih stambenih objekata, ali i rente. Već tradicionalno, potencijalnim kupcima je najprivlačnije primorje gde su stanovi zato najskuplji, dok se u kontinenalnom dijelu zemlje ipak više traže kuće.

Prosečna cijena kvadrata u Crnoj Gori u drugom kvartalu 2024. godine iznosi 1.821 evro, dok je u priobalnom dijelu oko 2.000 evra, pokazuju zvanični podaci Monstata. Prema istom izvoru, posmatrano po gradovma, kvadrat u Podgorici košta 1.736 evra, a u Baru 2.107 evra.

Kako su ovo prosječne vrednosti, jasno je da je tržište živo. Prodaja se vrši u više faza i često prevazilazi pretpostavljene okvire, pa stručnjaci ističu da se ove cijene odnose samo na određene dijelove gradova. U renomiranim naseljima deo pejzaža su i zgrade „sa pedigreom“ u kojima kvadrat može dostići i duple vrijednosti. Luksuzne nekretnine su stoga izuzetno važna karika tržišta nepokretnosti u Crnoj Gori jer najviše privlače strane (za)kupce. U tom kontekstu je jasno zašto cijene u ovoj kategoriji idu i do 15.000 evra.

Najskuplja nekretnina koja je prodata u prvoj polovini 2024. u Crnoj Gori je vila na primorju od 10 miliona evra.

S obzirom na to da za svaku robu postoji kupac, tako i jednosoban stan u Budvi od 230.000 evra ili trosoban u Tivtu od 2,3 miliona evra sigurno neće dugo čekati na potpisivanje kupoprodajnog ugovora.

Jedan od razloga koji bi mogao da pogura tu, uslovno rečeno, brzu prodaju jeste informacija da je Crna Gora zauzela peto mesto na listi omiljenih destinacija na kojima svjetski bogataši kupuju nekretnine, a potpisnica liste je agencija „Henley&Partners”. Ovi rezultati su posledica raznih faktora, počevši od geopolitičkih preko strateških do turističkih, a moglo bi se reći da je to samo logična potvrda onoga što se na tržištu nekretnina dešava u poslednjih 15 godina.

Stranci odlaze, cene ostaju

Iako velike cifre građanima sa prosječnom platežnom moći deluju zastrašujuće, pomenutim bogatim stranim državljanim je cronogorsko tržište godinama unazad među najpovoljnijim u odnosu na ostale zemlje koje se mogu pohvaliti morskom obalom u svojim granicama. Najviše su ih kupovali državljani Rusije, Turske, Švajcarske, Engleske, SAD, kao i Srbije.

Kako pišu podgoričke Vijesti, za tri protekle godine strani građani i preduzeća kupili su nekretnine u Crnoj Gori u vrijednosti od skoro 1,2 milijarde evra. Za to vreme najviše nekretnina kupili su investitori iz Rusije – za 177 miliona evra, zatim iz Srbije (167 miliona), Nemačke (148 miliona), Turske (105 miliona), i iz SAD – za 92 miliona evra.

Dominacija stranih direktnih investicija u crnogorski sektor nekretnina nastavlja se i ove godine. Prema podacima Centralne banke Crne Gore iz jula tekuće godine, priliv direktnih stranih investicija u formi vlasničkih ulaganja iznosio je tačno 302,11 miliona evra, a od toga je u nekretnine uloženo 237,25 miliona evra.

Najviše stranih investicija u prva tri meseca 2024. stiglo je iz Srbije – 40 miliona evra, a zatim iz Rusije 37,8 miliona i Turske 20,6 miliona. Slede Nemačka, Švajcarska, SAD, Ujedinjenii Arapski Emirati, BiH, Velika Britanija i druge zemlje.

Strance ne prilači samo investiranje u nekretnine kao takve, nego i turizam koji takođe izuzetno utiče na popularnost određenih lokacija zbog čega vlasnici stambenih objekata, apartmana i soba podižu kirije.

Kada se govori o visokim cијenama, ne sme se preskočti i uticaj pandemije koronavirusa i eskalacije sukoba u Ukrajini. Nakon stabilizacije, odnosno prvobitnog šoka i “cenovnog buma”, ali i brojnih pratećih faktora, mnogi Rusi i Ukrajinci su donekle počeli da napuštaju područje Crne Gore. Zanimljivo je da vlasnici nekretnina i dalje drže cijene rente na istom nivou koji je podigao taj strani kapital.

Rusi i Ukrajinci ne prodaju ispod ciјene

Poznavaoci crnogorskog tržišta nekretnina tvrde da nije istina – kako pojedini mediji navode – da Rusi i Ukrajinci masovno odlaze iz zemlje prodajući nekretnine ispod cijene. Investitori i agencije ocenjuju da je Crna Gora i dalje atraktivna destinacija za strane investitore, da je tržište stabilno, a prognoze za naredni period veoma pozitivne. Posebno se ova projekcija odnosi na segment luksuznih objekata.

Oni tvrde da je do određenog pada nivoa investicija u nekretnine svakako došlo, ali su ulaganja i dalje visoka, a pad je posledica kretanja na globalnom tržištu, kao i lokalnog dobro poznatog nedostatka – loše infrastrukture.

Kako piše poslovni portal eKapija, pad koji se desio na tržištu nije nikakav signal za uzbunu, ali ni posledica masovnog odlaska stranaca iz zemlje. Pojedini investitori ističu da rezultati koje su ostvarili ove godine pokazuju da uopšte nije bilo ni Rusa ni Ukrajinaca koji drastično ili užurbano prodaju nekretnine. Doduše, oni potvrđuju da je došlo do pada ulaganja od nekih devet odsto, ali isključivo kao posledica stagnacije tržišta na Zapadu zbog kamata na nekretnine, što se jednim delom preliva i na crnogorsko tržište.

Ipak, developeri su to prepoznali, pa su uveli planove otplate, što su i investitori uvideli kao odličnu priliku za ulaganje u nekretnine. Tako Luštica Bay ima plan otplate na pet godina bez kamate, Portonovi takođe ima dobar plan uz određenu kamatu, dok Porto Montenegro priprema atraktivnu ponudu i plan otplate za novi projekat.

Analize crnogorskih agencija za nekretnine pokazuju da cijene kuća i stanova koje su prodavali Rusi i Ukrajinci nisu odstupale od cena koje su postizali lokalni stanovnici, kao ni vlasnici drugih nacionalnosti poput Srba, Makedonaca ili Bosanaca, i definitivno nisu bile niže od realne vrednosti.

Kada je riječ o prognozama za naredni period, većina stručnjaka za nekretnine saglasna je u ocenama da će stranci nastaviti da ulažu u Crnu Goru.

S obzirom na to da cijene nekretnina nastavljaju da rastu dok broj transakcija opada, kupci bi u narednom periodu mogli da imaju bolju pregovaračku poziciju nego što je to bilo prethodnih godina kada su dominirali prodavci. Ovo bi posebno trebalo da se odrazi u segmentu nekretnina niže i srednje vrijednosti, što će doprineti balansiranim uslovima na tržištu.

Na kraći rok može doći do korekcije cena, dok je na duže staze nezahvalno predviđati cjenovna kretanja jer mnogi faktori, uključujući i globalne ekonomske i geopolitičke događaje, mogu uticati na tržište i preokrenuti dosadašnje tendencije.

N.M.